北市小套房 優質學區愈小愈好賣(咊暘建設/和暘建設)

2007年06月16日【連珠君╱台北報導】

「戀戀台大」為捷運公館站的共構套房，標榜「到站即到家」，屬於公館商圈及台大生活圈，生活機能佳。張哲偉攝

雖然銀行房貸業務緊縮，但在台北市精華區、捷運周邊及明星學區內的套房，似乎不受任何影響，預售案推案動作頻傳，購屋人買套房首選人 潮擁擠地區，人愈多，租屋、買屋需求愈高，房價愈高地段，小套房愈熱絡，雙捷運站、穿過辦公商圈的捷運線，都是不錯的選擇。

小而上相

永 慶代銷事業部協理王財旺表示，台北市套房產品多元，大致可分為捷運套房、辦公商圈套房、學區套房及溫泉套房，捷運已經是台北人不可或缺的交通工具，尤其是 捷運共構產品，有到站就到家的優勢，對於女性來說，捷運到站後搭電梯直達家中，有助降低危險發生機率，讓購屋人趨之若鶩。

捷運共構 屢創新高價

目前台北市捷運僅有4個站有捷運共構產品，如公館站的「戀戀台大」、辛亥站與萬隆站的「環遊市」及永春站的「E.A.T」，房價頻創新高，如「戀戀台大」每坪60~65萬元，「E.A.T」每坪60~75萬元。

學區套房又可區分為出租學生的套房以及為了就讀明星學區而購買的套房，如台大、 師大周邊學生租套房的需求大，且有捷運及商圈的支持，每坪租金可能 1500~2000元，甚至超過2000元，相當特殊。台大周邊的羅斯福路上，全新套房每坪約52萬元，但由於房價上漲不少，投資報酬率僅3.46%。 

學區套房坪數愈小愈受歡迎，例如6坪的小套房，每坪可以出租2000元，但是10坪的小套房每坪只能出租1800元，當然是6坪的獲利較高，且出租總價較低，客群自然也較多，小套房坪數小形成總價市場，單價高於區域房價1~2成。

住戶品質 牽動轉手價

選購套房產品首要注意公設比率是否過高而影響居住品質、交通便利性，以及周邊生活圈族群的特性可預估未來的轉手性。套房最為人所詬病的，就是進出分子混雜，往往三天兩頭換房客，管理的好壞，影響未來轉手的房價。

為解決管理上的問題，近來的套房預售案均打出飯店式管理，甚至酒店式管理，強調可以替房東出租小套房，輕鬆投資獲利，例如大同區的「圓山BENTLEY」標榜如同將商旅酒店產權，以獨立套房產權賣給客戶投資，入主當飯店股東。

中信房屋董事長特助胡佩蘭 表示，對台北市套房產品租金報酬率調查發現，由於薪資及物價水平的調整波動遠低於房價飆漲的幅度，使得目前許多台北市區段套房的出 租投資報酬率已低於3%，加上近年來購屋人需求坪數逐漸往上攀升，套房產品正面臨政策及市場的雙重考驗，須保守看待未來的市場。 

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林森商圈 產品汰換快

胡佩蘭分析，單就套房投資報酬率的表現來看，中山北路及林森北路一帶的出租套房因地緣關係，有不少穩固的外籍商務人士及鄰近上班族客層，且房價上漲的幅度相對低於大安、中正及內湖等商務區段，因此第1季還有6~7%的獲利空間居冠。

王財旺提醒想要購買該區的投資者，租賃給外籍商務人士的套房收益雖然較高，但他們多半租賃全新大樓，一旦房屋老舊，這類租客就可能轉租賃。

四季LULUr高4.2米近捷運站

由 和暘建設所投資興建的「四季LULUr」位於忠孝東路六段140號、東新街口，屬於南港區，距離捷運後山埤站350公尺，基地後方為忠孝醫院商圈及南港區 市民運動中心，均在步行5分鐘內，採4.2米複層式空間設計，擁有小套房少見的4~6米的大面寬，外觀以石材及玻璃帷幕為基材，造型時尚，戶戶採用4件式 衛浴設備，均有對外開窗，包括按摩浴缸、TOTO品牌的免治馬桶。 

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單價：每坪56~65萬元
坪數：10~15坪
戶數：67戶
類型：大樓
公設比：37%
樓層：地上14樓、地下1樓
停車位售價：機械車位160~180萬元
方位：坐南朝北
GPS座標：
經度：121゜35′7.7〞
緯度：25゜2′52.6〞
洽詢電話：(02)2786-2699
資料來源：和暘建設

專家意見

雙捷運站周邊套房搶手

隨 著金融機構消費性貸款緊縮，房貸成數下降造成房市買氣降溫，在各項住宅產品中，套房首當其衝，套房中古屋成交比重去年第4季為4.99%，今年第1季已衰 退至3.72%，不過，在交通便捷的捷運周邊，或辦公商圈旁的套房仍然十分搶手。預估下一波套房的明星區域，將是在捷運木柵線及內湖線所形成的捷運環狀線 上，尤其忠孝復興站、南京東路站及大安站等雙捷運線的交會站周邊，有助提升套房的需求。

卡位明星學區 租不如買

如 果為讓小孩就讀明星學校而買屋或租屋，現在漸漸有轉租為買的趨勢，因為一級明星學區如師大附中或中正國中，租房設籍未必能就讀，甚至剛結婚就要在該區購屋 設籍，才來得及讓小孩就學，以學區為訴求的案子，銷售速度相當快，坪數愈小的小套房，就愈受家長喜愛，因總價低，容易創出 新高單價，至於學區外的預售案，也許僅有一街之隔，房價可能就低了不少，訴求的客群不同。

蘋果提醒你

※環境
◎套房大多位於商業活動密集的地段，生活機能佳，如東區、信義計劃區等
◎不少套房位於商業用地，可住家跟辦公室兩用
◎新北投溫泉套房休閒意味濃厚，公園綠意密度高

※交通
◎捷運500公尺內的套房產品極具競爭力，貸款較容易
◎捷運共構的住宅大多規劃成套房產品，如捷運公館站的戀戀台大、捷運永春站的E.A.T
※學區
◎明星學區如師大附中、中正國中等，坪數愈小的套房愈受歡迎，由於想入學者眾多，租屋設籍不一定能進入就讀
◎大學周邊通常有商圈的聚集，生活機能佳，如台大、師大或東吳，套房產品需求不小 

資料來源引用:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20070616/3564216/applesearch/%E5%8C%97%E5%B8%82%E5%B0%8F%E5%A5%97%E6%88%BF%E5%84%AA%E8%B3%AA%E5%AD%B8%E5%8D%80%E6%84%88%E5%B0%8F%E6%84%88%E5%A5%BD%E8%B3%A3

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